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标题: 大家说二手房触底价是多少？ [打印本页]

作者: 三架飞机 时间: 2026-1-12 16:46
标题: 大家说二手房触底价是多少？
之前发了这个帖子，感谢大家的参与：https://loc.528866.xyz/forum.php?mo ... ;page=3#pid16623538

现在新的话题，大家认为二手房的触底价是多少？以二三线城市为例

作者: banyun 时间: 2026-1-12 16:47
应增加选项：
免费
免费都不要

作者: 纯天然 时间: 2026-1-12 17:05
在过几年高层和老破小免费都没人要

作者: 度百 时间: 2026-1-12 20:30
记得买大平层，什么第四代第五代的别碰就行

作者: fۣۖ༒ۣfۣۖ 时间: 2026-1-12 20:31
归零

作者: 你号没了 时间: 2026-1-12 21:47
图什么？搞个房车不香吗？

作者: 繁星若尘 时间: 2026-1-12 23:09
0元购

作者: Musk 时间: 2026-1-13 09:01
早着呢，等吧

作者: taozhejun 时间: 2026-1-13 11:53
看城市人口，二线城市那些学区房附加的价值应该去掉，还有那些老小区，回归房子的成本价。

作者: fengyaochen 时间: 2026-1-13 12:06
二三线线新房6000左右二手房4000左右，肯定是底了，你要是七八线城市再打个对折

作者: glib 时间: 2026-1-13 12:10
不懂行，但感觉还会降

作者: williamc2 时间: 2026-1-13 14:45
买不起

作者: xxwzdc 时间: 2026-1-13 15:14
高层和老破小价格不好说

作者: DaShi 时间: 2026-1-13 21:45
负资产

作者: MSN 时间: 2026-1-13 22:03
4线城市拿地盖房成本在2000元左右（毛坯）

作者: rqp 时间: 2026-1-14 17:08
不太好说看下去就知道了

作者: Raxit 时间: 2026-1-14 18:30
我觉得应该会回到20年前，三线城市2000元左右，100平米20万。
除非经济下行的趋势能够逆转。

作者: xchiminer 时间: 2026-1-15 01:25
我的观点相反。

有一个很奇怪的现象：明明通货膨胀高腾，中央也放水，但房价就是起不来了。或者说腰斩都阻止不了。
那么就有一方在说谎。人口这东西，别提。远远不至于房地产崩盘的程度。

所以和日本当年一样，通货膨胀严重+就业毁灭性打击+内需极端萎靡造成的预期低迷。

但我的观点是，通货膨胀是一定会越来越高的，特别中国m2是欧美日韩之和还多。而且出口又创新高，说明内需根本不足，全做低价倾销了。不然商品是能在内循环得到分配的。

那么在通膨继续的前提下，人口逐年下降，房价还会跌吗？会。但不绝对。而是那些老房子会跌，和日本一样。新房反而会坚挺。这不管一二三四线，都一样，地段唯一化永远不变的。

所以抄底二三四线是最好的配置方式，为什么？因为房价再怎么降，也是有成本的，即便回到居住属性，也是有建造和材料成本的。人工费越来越高的情况下，房价越来越低这不符合逻辑。所以房价到达一定阈值后，就不会跌了。反而升值，这个时候，将地段好的新房收下，未来一定会升值的。

即便四线，也有中心地段，拿北海举例，房价3k已经，拿下万达附近的房子，绝对坐等升值。至于什么时候是最低点？不重要，重要的是物件的新旧和规划。因为会越来越像日本。

日本的房价有极端化吗？有，东京特别高。但到三四线，比如鳥栖，毛人没有，30分钟到博多，这里的房价也没跌到腰斩，因为有一个东西叫做固定成本。去掉了金融属性后，这部分是会随着cpi跟进的。所以要买，不能等房价跌到冷静的时候，而是要在恐慌探底的时候买，市场越恐慌，越是买入的时机。特别是新房。特别要注意持有的方式不是一直拿着，而是要在10年内不断更换为新房来保值。

我去年考察了20+个城市。广东广西跑遍了。今年考察东北，因为外逃人数在增多。房价也处于暴跌中。只要地段ok，其实现在入手3-4线的小户型是最划算的。

作者: 一个好人 时间: 2026-1-15 09:25
一个县总人口40w，破县城的房子还卖4000多

作者: shyasja 时间: 2026-1-15 19:10

xchiminer 发表于 2026-1-15 01:25
我的观点相反。

有一个很奇怪的现象：明明通货膨胀高腾，中央也放水，但房价就是起不来了。或者说腰斩都阻 ...

我觉得不对。
一是房子后续会缺少流动性。
二是物价真的会通货膨胀到很高吗？我之前的看法跟你一样，疫情结束的时候，我赌会刺激经济，大量通货膨胀，货币贬值，所以买房也不会差，但买房后跌惨了。至今也没想明白。
另外就是M2增发货币没有流到市场上，可能是化债去了。
盼你回复。

作者: xchiminer 时间: 2026-1-15 22:06

shyasja 发表于 2026-1-15 19:10
我觉得不对。
一是房子后续会缺少流动性。
二是物价真的会通货膨胀到很高吗？我之前的看法跟你一样，疫情 ...

第一个，房价并没有跌到谷底，现在还是高位。特别是北上广深，核心地区根本没怎么跌。
第二个，真正腰斩，指斩的是二三四线城市的房价。但同样，也是核心慢降，非核心骤降。
第三个，人口迁徙发生了变化，并非人口总数下降。原因在贴里说了，主要就是经济下行。
第四个，通膨和通缩同时进行，中国现在就处于这个时期，所以一方肯定是假象。
4.1 我更倾向通膨，钱只会越来越不值钱，自身原因，主要是内需太差了，引发通胀的可能性更高。外部原因就多样化了。现在的世界玩的是举债，通膨并不可怕，主要还是分配问题。但如果进入通缩，就和日本一样了，失去的30年，工资，物价都不涨，死水一潭，那gdp指标是完成不了的。
4.2 但你觉得不会通膨，甚至通缩，我明白，你可能看了购买力平价，认为人民币被严重低估了。所以人民币还会升值直到世界范围内价格拉平。

综上，我认为通胀趋势下，成本上升，房价止跌的可能性很高，毕竟去杠杆就是去其金融属性。大城市还存在金融属性。234线，其金融属性去的更彻底。所以回归到不动产成本上来说。房价不可能无限趋于归零。

然后我举一下日本的例子，因为隔壁的老路，我们每个坑都踩了，这也许就是人类的共性。错误是无法避免的，因为收益远远高于施政的错误成本。日本经历房价泡沫后，近10年来已经企稳上升。但也出现了两极分化的事态。比如偏远的一户建，几乎没人买了。这类远郊房几乎无前途。繁华市中心的房价永远是以5-8%的年增长着。旧房贬值厉害，新房需求供不应求。

那一一对比，中国的情况是不是这样？完全是的。
北上广深永远涨的逻辑没有变化，gc党倒台都不会改变这个逻辑。核心地段永远稀缺。但持有成本以及投资成本极高，再没有出现类似实物与虚拟品挂钩的新型金融产品前，投资的成本极高。
那么234线的中心地段是否有前途？完美复刻日本。日本有20个行政指令都市。中国凑一凑只多不少。从尾部算起，能不能在南宁，济南，烟台，程度，长沙，武汉等地置业？完全可以。因为每个地区其实有固定的人口流动圈。北上广深适合赚钱，但成本一旦过高，其实小地方的经济发展体才是最舒服的。大部分城市都有高铁，地铁，机场，商圈。该有的都有。比如我是二次元的，如果东京去不了，秋叶原的确很有魅力。那其他城市没有吗？有，比如北九州的小仓。那里的氛围，房价，环境。都是宜居的。
后期，人口看重的是生活质量，而非生存。压力过大的情况下，只有一部分精英会在北上广深置业。一批211甚至二本的，还是会回到这些234线生活的。

经济下行，人口流动进行了再分配。这个时候，找一些有潜力，也就是人流量稳定，产业稳定的城市，并且交通极具便利，类似福冈那样的小城市。是非常值得投资的。

作者: 天若有情天亦老 时间: 2026-1-16 03:04

xchiminer 发表于 2026-1-15 01:25
我的观点相反。

有一个很奇怪的现象：明明通货膨胀高腾，中央也放水，但房价就是起不来了。或者说腰斩都阻 ...

你说的观点很有意思，但是我保持另外一种观点。那就是房价会低于［成本价］，我们之所以能买到低于成本价的房子，是因为已经有人帮我们提前支付了，在2015年2019年的时候已经帮我们支付过了。

如果把2015年2019年离谱的价格看作是一次离谱的财富转移，一次财富掠夺，房子是一种中介，那么就这次转移之后，供过于求的房子低于成本价是可能出现的情况。

就像前些年的矿卡潮、或是硬盘挖矿潮之后的低价硬盘。

过些年，我们也会像捡垃圾一样，去捡房子的

作者: 天若有情天亦老 时间: 2026-1-16 03:22

xchiminer 发表于 2026-1-15 22:06
第一个，房价并没有跌到谷底，现在还是高位。特别是北上广深，核心地区根本没怎么跌。
第二个，真正腰斩 ...

关于「通胀」为什么感觉不到，我也一直疑惑，按理说每年出口创造巨额外汇，并且强制结汇制度下，膨胀应该跟二十一世纪第一个十年一样的。事实上，法币购买力在不断提升。

我感觉主要有两个：
1. RMB 不让回流的制度（次要因素）
2. 流动性枯竭。巨额的财富像是深海里面的可燃冰一样，并不参与碳循环。分配不均，导致在普通人之间流转的财富占比并不高。（主因）

作者: 0000000 时间: 2026-1-16 14:49
在成都这种3线城市 , 你这个 6000 鬼影子都买不到,,,

作者: Soaring 时间: 2026-1-16 14:51
白送，只要给交物业费

作者: xchiminer 时间: 2026-1-16 15:00

天若有情天亦老发表于 2026-1-16 03:04
你说的观点很有意思，但是我保持另外一种观点。那就是房价会低于［成本价］，我们之所以能买到低于成本价 ...

对的，所以我说了，10年为期，要不停的换新房保值。
你看日本也是，核心地段，新房很贵的。稍微远点的新房也比核心地段的旧房贵。
因为房子是有使用年限的，一旦金融属性去掉。那么这东西就是一个消费品，贬值的东西。
要维持资产价值，只能通过旧换新来获得保值或增值。

举例福冈博多，中州，天神这几个中心地段的房价，新房已经超过6kw关卡，但旧房其实3-4kw也能拿下。（20年+的）。

而且以后人工成本增长后，修缮费，物业费也会增加。不会贬值。旧房子就更不值钱了。因为需要更多的修缮和维护，导致死循环。上缴率低，那么房价就更低。

我对换房保值的时机就是新房的物业从年轻人换老头了，就置换。因为物业一旦降低成本，说明管理要开始糊弄了。

作者: xchiminer 时间: 2026-1-16 15:10

天若有情天亦老发表于 2026-1-16 03:22
关于「通胀」为什么感觉不到，我也一直疑惑，按理说每年出口创造巨额外汇，并且强制结汇制度下，膨胀应该 ...

消费端通胀，需求端通缩。
所以我们比日本更惨，日本至少物价和工资可以常年通缩，保持一个生活基准上的平稳。
而中国是基础消费昂贵，工资增速缓慢。这就导致内需更加吃紧。

房价跌破成本价这不太可能，首先成本价有两个，一个是固定的一次性支出，就是所谓的施工成本（包括土地出让）。第二个是维护支出，也就是物业与修缮。这两个是此消彼长的关系，除非物业退出历史舞台，不然随人工和材料+通膨的影响，只涨不跌。就会造成房价不能低于成本，不然会发生抛售。进一步导致房价崩盘。这种情况只存在234线的偏远地区。因为只有人流量稀少才会造成入住率低下的问题。

后期房价会更合理跟随市场走。政府救不了市，那就只能让其根据市场规律发展了。

作者: 天尊 时间: 2026-1-17 15:14
1平方等于一个月工资就可以

作者: 怎么肥四 时间: 2026-1-19 14:28
等全国统一征收房产税的时候，才算刚刚见底

作者: mimiphp 时间: 2026-1-19 15:13
你们是拿着一个商品，在谈保值甚至盈利的心态在思考问题！房产如果作为商品来讲，本身就是成本巨大风险极高的。以前是全民热炒，现在是回归理性！这本身就是再正常不过的经济学现象！现在的问题是，刚需缩小，而且是可预见性的不可逆缩小！中国习惯了5年规划，但出现问题一般都要超过30年才会显现出来！也就是说，中国地大物博，根本不缺土地住房！是真正的全民拿房地产当股票一样，而且是稳赚不赔的疯狂炒作了30年！但实际上计划生育在之前就已经注定了今天的结果！再加上今时今日婚姻观念已经变成交易买卖，私生子都能上户口了，婚姻已经不是必选项！人口只会越来越少，刚需这就肯定越来越少！去库存房又要30年，甚至更长！一个真正的商人怎么可能没有这点点的远见？只剩下地方政府舍不得卖土地好日子，和已经被极大成本限制了一辈子的普通套牢者不甘心罢了！

你要注意的前提就是，日本人口密度是全球数一数二的，他们的人口老龄化实际是缓解的压力，所以房产还有坚挺的可能！但中国呢？完全就是政府参与，全民疯狂的30年，根本没有刚需再支持下去了！

如果你们讨论真正的住房属性，那现在随便租个三室一厅2000块钱，过一辈子都爽得要死！欧洲就是这样租房过一辈子的比比皆是！一句话:结婚彩礼？没必要！买房？没必要！要孩子？随便找个人生一个同样能上户口！学区房？完全就是政府参与的炒作！中央政府是明文规定必须解决无房但户口在本地的公立就读问题的！本人就是租房在惠州，孩子在公立学校就读！房产的狂欢时代已经过去，你要认清这个现实！大机构，商人团体早已经离场！一切给你灌输还有保值甚至盈利的信息，都是让你当下一个接盘侠的洗脑罢了！！！！

作者: zby 时间: 3 天前
大部分城市现在价格再降低30~40%才是触底价。

作者: 纯天然 时间: 3 天前
本帖最后由纯天然于 2026-2-4 09:48 编辑

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